El valor de referencia es el valor que el Catastro asigna a cada inmueble a partir de los precios de compraventa reales de la zona. Desde el 1 de enero de 2022 es la base imponible mínima del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si vas a comprar, heredar o recibir una vivienda en donación, es la cifra que más te conviene conocer antes de firmar.
Qué es el valor de referencia
El valor de referencia lo calcula la Dirección General del Catastro para cada inmueble. Para ello analiza los precios de las compraventas que se formalizan ante notario y los cruza con las características catastrales del inmueble: ubicación, superficie, uso, antigüedad y calidad de la construcción.
Se introdujo con la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que modificó la Ley del Catastro Inmobiliario. Para que no supere el valor de mercado, al resultado se le aplica un factor de minoración de 0,9. En la práctica, el valor de referencia queda alrededor del 90 % del precio de mercado estimado.
Para qué sirve
Su efecto principal es fiscal. Desde 2022 funciona como suelo de la base imponible en tres impuestos:
- ITP y AJD (compraventas de vivienda usada y otros inmuebles): se tributa por el mayor entre el precio declarado y el valor de referencia.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: cuando heredas o recibes un inmueble, la base es como mínimo su valor de referencia.
- Impuesto sobre el Patrimonio: el valor de referencia es uno de los valores que se comparan para calcular la base de los inmuebles.
Por eso cada vez más gestorías, inmobiliarias, plataformas de subastas y entidades financieras lo consultan antes de cerrar cualquier operación.
Qué pasa si escrituras por debajo del valor de referencia
Puedes escriturar por el precio que hayas pactado, aunque sea inferior. Pero en el ITP o en Sucesiones y Donaciones pagarás sobre el valor de referencia, no sobre tu precio.
Ejemplo: compras un piso por 70.000 € y su valor de referencia es de 79.883,22 €. Con un tipo del ITP del 8 %, la base no será 70.000 € sino 79.883,22 €, y pagarás 6.390,66 € en lugar de 5.600 €. Son 790,66 € más.
Si no estás de acuerdo con el valor, solo puedes discutirlo pidiendo la rectificación de tu autoliquidación o recurriendo la liquidación del impuesto. Conviene hacerlo con ayuda profesional.
Cómo consultar el valor de referencia
En la Sede Electrónica del Catastro
- Entra en la Sede Electrónica del Catastro y busca la consulta de valor de referencia.
- Identifícate con DNI, certificado digital o Cl@ve.
- Elige la finalidad de la consulta, por ejemplo una compraventa.
- Indica la fecha y la referencia catastral del inmueble.
- Consulta el importe o descarga el certificado en PDF.
Funciona bien para un inmueble suelto. Cuando son decenas o cientos, o cuando quieres mostrar el dato dentro de tu propia aplicación, repetir esos pasos a mano deja de ser viable.
Por API, en una sola llamada
Con CatastroAPI envías la referencia catastral y recibes el valor de referencia, su fecha y el resto de datos del inmueble en JSON. Es gratis para siempre:
curl -X POST https://api.catastroapi.com/jobs \
-H "Authorization: Bearer $TOKEN" \
-H "Content-Type: application/json" \
-d '{"reference":"5163834XH7856S0292SX","includes":["valor"]}'Cuando el job termina, el resultado incluye campos como estos:
{
"valorReferencia": 79883.22,
"valorReferenciaTexto": "79.883,22 €",
"fechaValor": "30/12/2025",
"direccion": "CL ALCALDE LUIS PASCUAL 8 Es:1 Pl:01 Pt:D",
"municipio": "CAUDETE",
"usoPrincipal": "Residencial"
}Tienes el paso a paso completo en la guía para obtener datos del Catastro por API.
Valor de referencia, valor catastral y valor de mercado
Son tres cifras distintas y es fácil confundirlas:
| Valor de referencia | Valor catastral | Valor de mercado | |
|---|---|---|---|
| Quién lo fija | Catastro, cada año | Catastro, con las ponencias de valores | El mercado (o una tasación) |
| Para qué se usa | Base mínima de ITP y Sucesiones y Donaciones | IBI y otros tributos | Precio de compraventa |
| Nivel habitual | Cerca del 90 % del mercado | Alrededor del 50 % del mercado | 100 % |
Lo explicamos con más detalle en valor de referencia vs. valor catastral.
Preguntas frecuentes
¿El valor de referencia es lo mismo que el valor catastral?
No. El valor catastral es un valor administrativo que sirve sobre todo para el IBI y suele quedar por debajo del mercado. El valor de referencia se calcula a partir de compraventas reales y se usa como base mínima en el ITP y en Sucesiones y Donaciones.
¿Todos los inmuebles tienen valor de referencia?
No siempre. Algunos inmuebles con características especiales, o de zonas sin datos de mercado suficientes, pueden no tenerlo. En ese caso la consulta no devuelve importe.
¿Cada cuánto cambia el valor de referencia?
El Catastro lo determina cada año. Por eso cada valor lleva una fecha: hay que usar el vigente en la fecha de la operación.
¿Puedo consultar el valor de referencia de una vivienda que no es mía?
Sí, siempre que te identifiques en la Sede Electrónica del Catastro e indiques la finalidad de la consulta, por ejemplo una compraventa.